对房地产抵押估价指导意见的三点体会

作者：苏州天元…来源：《中国房地产估价师》2006年第2期日期：2006-06-23

最近，建设部、人民银行和银监会联合发布了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号)。其附录部分《房地产抵押估价指导意见》(下面简称《意见》)在抵押评估方面对《房地产估价规范》的具体运用进行了补充和细化，出现了一些新的内容和规范。其一是要求对预期可能导致房地产抵押未来价值下跌的因素予以分析和说明，本文就该条予以技术探究。

《意见》中指出：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。分析房地产抵押价值的定义，并结合评估实际工作，笔者认为导致房地产抵押价值未来下跌因素主要可以分两大类，一类是导致房地产市场价值减少的因素，另一类是导致法定优先受偿款增加的因素。

一、影响估价对象房地产市场价值因素的细化与分析

1．由于经济衰退或房地产政策调整，区域范围内房地产市场价值整体下跌，导致估价对象房地产市场价值的下跌。

经济衰退必将导致区域内房地产市场的不景气，使得区域范围内房地产市场价值整体下跌。例如在亚洲金融危机中，东亚地区的日本、香港等地，经济发生了不同程度的衰退，导致这些地区的房地产价值暴跌。

而房地产政策调整，出现抑制房地产市场发展的政策时，也往往会导致房地产市场价值的下跌。例如近年房地产宏观调控政策的出台，对国内某些房地产过热地区进行降温，也导致了部分地区的房地产市场价值下跌。

2．估价对象房地产的环境因素恶化或区位条件恶化，导致估价对象房地产市场价值的下跌。

大气环境、声觉环境、视觉环境以及卫生环境等环境因素恶化，比如空气污染、噪声污染等，都会导致周边房地产的市场价值下跌。例如住宅周边新建化工厂造成空气污染，在住宅南面新建高层建筑影响采光等，都会使得对象房地产贬值。

而区位条件的恶化，使得影响房地产价值的因素变化，进而导致了估价对象房地产市场价值下跌；比如原来是区级商服中心，可能由于规划调整等原因，现在降为小区级商服中心，也将导致该区域房地产市场价值的下跌。

3．市政拆迁风险因素，导致估价对象房地产市场价值的下跌。

由于市政拆迁，具有一定的政府行为和公益性，使得市政补偿的标准都不太高，且略低于被拆迁对象的正常市场价值。因而对象房地产在可预期范围内，存在市政拆迁风险，往往会出现市场价值下跌的情况。

4．人为使用不当或自然因素使得房地产加速物理折旧(或经济折旧)，导致估价对象房地产市场价值的下跌。

人为使用不当通常是指擅自拆改建筑物，破坏建筑结构；或平时使用时，缺乏必要的维护等，使得房地产加速物理折旧(或经济折旧)，这必将导致估价对象房地产市场价值的下跌。

而自然因素(如火灾、地震、水灾等)，也会对建筑物产生破坏作用，进而导致房地产折旧加速，估价对象房地产市场价值下跌。

5．心理因素的存在，导致估价对象房地产市场价值的下跌。

导致房地产市场价值下跌的心理因素主要指有关于房地产的心理阴影。对于住宅来说，比如在该住宅内发生过丧葬、恶性案件等事件；对于商铺来说，比如该商铺多次发生经营失败、破产等事件。

二、影响法定优先受偿款增加因素的细化与分析

《意见》中指出：法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

笔者认为在抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。

1．抵押权实现费用的增加

抵押权实现费用，我们认为应该包括诉讼费用、法院执行费用、律师费、拍卖费用等，此类费用随着抵押权实现都将会有所增加。

如果要实现抵押权，就有可能会产生诉讼费用、法院执行费用、律师费、拍卖费用等，而根据《中华人民共和国破产法》规定，破产财产的管理、变卖和分配所需要的费用、破产案件的诉讼费用，以及为债权人的共同利益而在破产程序中支付的其他费用，应当从破产财产中优先拨付。

2．企业所欠职工工资和劳动保险费用

企业所欠职工工资和劳动保险费用应该考虑两种情况，一种是由于企业经营不善所欠职工工资和劳动保险费用，另一种是企业恶意所欠职工工资和劳动保险费用。

无论是哪种情况，根据《中华人民共和国破产法》规定，破产财产优先拨付破产费用后，按照下列顺序清偿：破产企业所欠职工工资和劳动保险费用，破产企业所欠税款，破产债权。因而在清偿债权前，应先清偿破产企业所欠职工工资和劳动保险费用。

3．企业所欠税款

企业所欠税款应该包括企业所欠税款本身款项以及由此产生的滞纳金等费用。同时也应分企业经营不善和企业恶意所欠税款。而根据《中华人民共和国破产法》规定，清偿债权前，应先清偿破产企业所欠税款。

三、影响房地产抵押价值的其他因素

还有其它一些因素对房地产抵押价值有影响，但是未被列入影响导致房地产抵押价值未来下跌的因素中，笔者对此作阐述与分析。

1．社会因素变化

影响房地产市场价值的社会因素包括了政治安定状况、社会治安状况、房地产投机状况以及城市化状况。其中政治安定状况、社会治安状况以及城市化状况都是长期因素，在短期内很难预测。而房地产投机行为对区域房地产市场的影响，无论是影响的作用方向，还是作用的大小都有其偶然性和不确定性，故本次不予考虑。

2．后续拖欠工程价款

在实际情况中，可能会出现在抵押期间，拖欠工程价款发生增加的情况，主要指拖欠二次装修工程价款和后续(附属)工程价款等情况。但根据债权发生顺序，上述增加的工程欠款，是发生在抵押权设定之后，因而在受偿顺序上，列在本次抵押权后，并没有增加法定优先受偿款，不会对房地产抵押价值有直接影响，故不计入因素中考虑。

3．再次抵押

根据《担保法》：财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。但再次抵押也是发生在本次抵押权设定之后，因而在受偿顺序上，列在本次抵押权后，故不计入因素中考虑。

以上分析，仅为笔者的疏漏之见，水平所限，考虑难免有不足之处，旨在抛砖引玉